남성훈 아이엠박스코리아 대표 "공실 해결이 필요하면 '아이엠박스'를 찾아주세요"
"아이엠박스와 같은 셀프 스토리지가 상업용 부동산의 공실을 해소할 수 있는 방안입니다. 공실로 고통받는 건물주·임대인들이 많이 찾아주시면서 급속도로 성장할 수 있었습니다."
남성훈 아이엠박스코리아 대표(글로벌프롭테크 42기)는 지난해에 이어 올해가 '점프업의 해'라고 평가했다. 부동산 경기가 안좋은 게 아이엠박스에게는 기회가 됐다.
아이엠박스는 국내 대표적인 셀프스토리지 기업이다. 셀프스토리지는 공간을 매입하거나 임차해 물건을 보관 및 관리해주는 서비스다.
아이엠박스는 특히 장기간 비어 있는 상가 공간을 창고로 전환해 운영하는 방식으로 지점을 확장하고 있다. 일반 상가 공실은 임차인 확보가 쉽지 않고 단기 계약이 많지만, 아이엠박스는 장기간 안정적인 임대 수익을 낼 수 있다.
그러다보니 상업용 부동산의 공실 해결책으로 입소문이 났다. 건부대 원우 중에서도 남 대표와 상담 후 지점을 연 경우가 늘고 있다.
작년 초만 해도 40여개에 불과하던 지점수는 작년 말 100개를 넘었다. 올해는 연말까지 지점 200개를 열 수 있을 것으로 기대하고 있다.
남 대표는 "올해 달에 10개씩 지점을 열었고, 내년엔 월 20개를 열어 지점 400개를 채울 것"라면서 "2028년까지 국내 최초 셀프스토리지 지점 1000개를 여는 게 우리의 목표"라고 포부를 밝혔다.
아이엠박스가 지점을 빠르게 늘릴 수 있는 비결은 1인 가구 증가에 있다. 1인 가구가 늘고, 주거비가 폭등하면서 1인당 주거면적은 줄었다. 다양한 취미생활을 즐기는 1인 가구들이 취미용품 보관을 위해 셀프스토리지를 찾고 있는 것이다. 이사 날짜가 맞지 않은 사람, 낚시, 골프, 스키 등 취미를 즐기는 사람, 주거 공간이 부족한 1인 가구 등이 이용 고객이다. 아이엠박스의 회원 수는 최근 1년간 5000명 이상 증가했다.
또한 아이엠박스는 완전 자동화·무인화 시스템을 도입하며 경쟁사 대비 빠르게 지점을 늘렸다. 아이엠박스는 IoT 기반 자동화 시스템을 통해 전 지점을 위탁 운영하며, 홍보·마케팅·현장 관리·정산 등 사업의 전 과정을 지원한다. 실제로 공실기간이 4년이던 도심 내 유휴공간에 아이엠박스가 입점해 3개월안에 창고 점유율 80%를 달성했다.
이용 고객을 위한 자체 배송 서비스도 있다. 셀프 스토리지에 오기 어려운 고객을 위해 직접 배송해준다.
남 대표는 아이엠박스를 '공실계 스타벅스'라고 정의했다. 공실을 보유한 건물주·임대인과 임대차계약서를 맺으며 임대료가 아닌 순수익(매출액-운영비)을 공유하는 비전형 임대차 형태로 구조를 짰기 때문이다. 한번 고객이 되면 쉽게 벗어나지 않고 창고 점유율도 3개월 이내 70~80%를 도달하면서 수익성도 개선된다.
그는 "상업용 부동산의 공실 해소를 넘어서 수익성도 괜찮다보니 건물주·임대인들의 만족도도 높다"면서 "셀프스토리지에 대한 불안감이 컸던 건물주·임대인의 마인드가 1년 사이 많이 바뀌었다"고 덧붙였다.
아이엠박스가 지점을 내는 주요 대상은 도심 노후화된 상가 뿐 아니라 지식산업센터, 경기도권 소형 물류센터 등이다. 서울 외곽에 있는 한 지점은 도심 소형 물류센터로 활용되면서 일부는 아이엠박스의 지점이 들어가 있다.
내년에는 자산 가치 상승이 기대되는 자산을 매입해 아이엠박스의 셀프스토리지로 활용할 계획이다. 이를 위해 국내외 대형 자산운용사와 자산 매입 펀드를 조성하는 것을 검토 중이다. 남 대표는 "정부의 셀프스토리지에 대한 인식이 바뀌고, 국내 셀프스토리지 시장도 대규모 자금이 투자될 수 있을 만큼 커졌다"면서 "셀프스토리지는 코리빙, 데이터센터, 시니어하우징 만큼 외국계 투자자들이 관심갖는 영역인만큼 앞으로 더 확대될 수 있을 것"이라고 설명했다.
이를 통해 2028년까지 지점 1000개, 자산 1조원을 만드는 것을 목표로 하고 있다. 남 대표는 "공실로 고민하는 건부대인이 있다면 언제든 연락을 달라"면서 "아이엠박스가 상업용 부동산 공실 해결사가 되어 드리겠다"라고 말했다.
■아이엠박스코리아 대표 남성훈(글로벌프롭테크42기)
※테크포럼 ７대 회장
※제35대 원우회 기획위원
■회사소개(사업영역)
짐보관 서비스(셀프 스토리지)
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■남성훈(글로벌프롭테크42기) 동문 연락처 010-9460-6584
■팀방일시 : 11월20일(목) 저녁7시
■탐방장소 : 서울시 강남구 선릉로 513
에이펙스타워 15층
※선릉역7번출구 바로앞
■회사 소개
업종:짐보관 서비스(셀프 스토리지)
공유창고 운영,2015년12월10일 설립
※도심권 유휴공간의 활성화 및 공간서비스개발
※공실증가등 구조적 변화속에서 셀프스토리지사업이 대안 및 투자처 공간활용 모델 부상
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■ 참석자
□ 윤지열 총동문회장
□ 이원석 총동문회 부회장
□ 박진호 총동문회 운영위원장
□ 오병모 총둥문회 동문기업탐방단장
□ 이준호 총동문회 경관25기
□ 윤아영 총동문회 홍보부위원장
□ 윤달범 경관48기(특별 참석)
